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“地产传销说”-地产的冬天即将来临。  

2007-12-23 00:58:55|  分类: 读家新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[下线枯竭,地产传销即将谢幕


政府在土地上的利润,可以达到几十倍,甚至几百倍。这种高额利润甚至高于贩毒的利润,而买单者却是贫穷的国民。

1996年政府发现土地的巨大价值之后,一个以政府为首,开发商为辅,媒体为吹鼓手、大众为传销下线的“房产大传销”便开始运作起来。

犹如一个刚刚开始的传销集团一样,开始拥有充足的下线,财源滚滚而来,大家都自得其乐,手舞足蹈。

政府以几万、几十万一亩,从农民手里征用的土地,转手以几百万、几千万的价格卖给开发商,利润几十甚至几百倍。数万亿收入就这样轻易的装进了政府的腰包。政府当然高兴,房地产成了政府收入的支柱!20012003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元,约占同期全国地方财政收入的35% 2004年全国土地出让金高达5894亿元,占同期地方财政总收入的47%2005年收紧地根,土地出让金总额仍有5505亿元;2006年土地出让金再次出现井喷,一季度全国土地出让金总额已达3000亿元,全年可能超过1万亿。

开发商也大有油水,拿到土地,然后再在银行获取大量的贷款,几乎是以空手套白狼的方式,获取远远高于正常市场利润的利益。他们大发其财,创造了一个又一个的财富神话。房地产成了亿万富翁生产线,中国传统行业产生的亿万富翁之中,60%以上的富豪起家于房地产行业。

早期购房的市民,感觉也极为良好,大家可以轻易的从银行获得按揭贷款,获得了几十年以后,才能获得的住房享受,而且在传销蒸蒸日上的气氛中,也感到了财富增值的快感。

一切都似乎非常美好,面对从天而降的财富,大家其乐融融。似乎这财富犹如太阳发出的光芒,源源不断,永无穷尽。

大家都知道,传销的财源来自下线,只有下面拥有丰富的下线资源,传销活动才能维持下去,当下线枯竭的时候,这个组织就会突然土崩瓦解。

房地产的传销也是如此,任何产品的最终的价值实现,都是以最终消费者为终点的。在房地产传销的系统中,最终的下线是买房自住者,也就是一般市民。其次是买房出租者,他们是房产的真实投资者。

现在的情形如何?首先看看买房自住者,十几年前,大多数人没有自己的房子,人们都渴望拥于自己的房子,加上政府和媒体的对“提前消费”观念的引导,人们忙着借款、按揭买房。他们大多数是80年代以前的人,而且拥有不错的、稳定的收入。时至今日,他们大多数拥有了自己的住房,即使想换个大房子的人也只少数,因为他们面临老人养老、孩子、结婚上学的压力,所以,现在需要买房的不是很多。

而收入微薄的市民和失业工人,他们需要住房,但是,他们却没有能力购房。

现在最需要买房的是80年代以后的人,特别是近年来毕业的大学生,他们面临结婚的压力,是最需要买房的人群。可是,尽管他们有买房地冲动和需求,但是,他们的收入和积蓄却无法满足他们的需求,80年以后的人群,现在月收入10000元的人,凤毛麟角,而收入5000以上的人也是少数,大多数是3000元以下。就中国目前的房价而言,80年后能够自己买房的人大约不超过10%。而对于大多数人来说,买房简直是天方夜谭。

即使他们按揭买房,他们也无法维持高额的月供。而且现在“房奴”的生活现实,也使他们胆战心寒,所以,中国房产的最终消费者已经枯竭了。

第二种是属于买房租赁的投资者,而现在房租收益大约是3%,甚至比银行贷款的利息还低,所以,他们的投资是没有收益的,按照国际通行的标准,房产的售租比只有小于200的时候[也就是说200个月的房租能收回投资,房产投资才有价值,而现在中国的房屋售租比达到了400[400个月的房租才能收回投资,大约需要30年,根本没有投资价值。所以,房产的次级消费终端也枯竭了。

进城的农民工也许是潜在的买房客户,可是,他们的收入能够买得起吗?

据说有外国资金来托中国的房市,这其实就是胡说,对于拥有几代人市场经验的西方人,对于拥有专业研究机构的投机资本,他们难道会傻乎乎的接下一个巨大的市场泡沫?他们投入中国房市,目的是为了套利,而不是自住消费,更不是为了托住中国的房市。


现在事实上,炒房者是购房的最活跃群体,但是,他们的目的不是自住或租赁,而是在房产流转中套利,一旦无法出手套利,他们就会终止自己的买房行为。在房产“有价无量”的今天,传销的中间层也面临断裂的危险。

面对失去终端消费者的房地产市场,政府能做的也只能利用媒体优势进行鼓动,让人们玩玩“击鼓传花”的游戏,面对这样的局面,其实,当事人都在打着自己的算盘。

开发商和炒房者,毕竟具有商人的灵敏嗅觉,无论他们怎么口口声声高喊“房价不会跌”,但是,他们心里最明白,高房价是无法维持了,于是他们采取各种方式“金婵脱壳”,2007年入冬以来的各种售房优惠措施的出台,就是一个明显的例证。而万科做的最好,跑得最快。现在他们的房子基本销售完毕。开始开庆祝会了。而跑得慢的开发商也只好好硬撑了,结局如何,他们也心知肚明。

那些近期在媒体和专家鼓动下,急匆匆在高位买房的自住者,跟风炒房者、反应迟钝的开发商,很可能成为这场传销游戏的最后接棒者。


特别是地方政府,他们几乎50%的财政收入来自于土地的买卖。现在突然失去这个收入,他们很难维持正常的运转。所以,从利益的角度来看,政府可能全力捍卫房价,甚至可能赤臂上阵,从后台走上前台。用行政强制的手段维持房价不跌。从近期出台的限制群租房、限制市民购买农村住房的、对集体自建房[小产权房的暴力拆除,打压政策来看,政府为了维护房地产的泡沫,已经不择手段了。房产泡沫的结局到底如何?也许会应验一句俗语:自己拉的自己吃吧!惟一的手段是高通胀,以便维持房价币值不跌,而把风险转嫁给国民。

竭泽而渔必无鱼,现在的现实是,能买房的都买了,而需要住房没有买房的都是无力购买者,房产市场的油水已经榨干,最终消费者已经枯竭。

以后,尽管可能出现很多奇妙的政策,但是,一个失去下线的传销模式,肯定会失去了他们的根基,而维持现状肯定是困难的,所以,中国的房产大传销到了谢幕的时候了!
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