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业主无奈状告规划局?  

2008-11-23 12:11:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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业主无奈状告规划局?到底是开发商的错,还是规划局的错,或是背后有什么隐情?

 

业主告了规划局

http://www.sina.com.cn  2008年11月18日11:14   法律与生活

  本刊记者/沈雁冰

  提要:住宅小区遭遇规划更改之痛,业主维权历时一年有余,最终走上了“民告官”的路子。

  台州景元花园业主郭志红一年多来,一直在为小区维权的事情奔走。

  2002年12月,郭志红花40多万元买了台州景元花园的期房,两年后交房。这个小区在当时的浙江台州城区规模宏大,配套齐全,让她很满意。2005年,小区又被评为台州市唯一一个“国家康居住宅示范工程”。但在2007年4 月,一堵围墙的拆迁让业主们知道了小区周边将有三块地块要并进来,共享小区的基础配套设施。

  2008年6月,小区中的125户业主联合起来将台州市建设规划局告上了法庭,要求撤销其做出的相关规划。

  业主们普遍认为,几乎和所有的“民告官”案一样,他们走上司法维权之路是被“逼”出来的。景元小区业主的维权之路,凸显了业主维权之难。

  规划“更改”之痛

  如果没有后来周边三地块要并进来的说法,也就没有小区业主们后来的“非常”举动。

  景元花园小区位于浙江省台州市椒江区,2002年预售,2004年2月正式交房,整个小区居住户数为1199 余户。2005年被评为“国家康居住宅示范工程”。小区由多层、高层公寓和别墅组成,业主们称该小区的居住品质在椒江乃至整个台州地区都是一流的。

  2002年12月,郭志红一次性付款购得小区16号楼一住房,2004年正式成为景元花园小区的业主。

  在住进小区三年后,2007年4月25日,郭志红发现施工队正在拆小区西侧围墙。郭去现场阻止并向当地媒体报了料,然而双方发生了冲突。当晚业主们在小区里进行了抗议活动。

  在与开发商方远建设集团房地产开发有限公司(下称“方远房产”)交涉中,业主们得知周边三块地块将并入景元花园小区。

  业主们所说的三块地块分别位于小区南面的赞扬村地块、西面的预备役地块、北面的星辉村地块。

  有业主认为,他们买房时甚至在交房时从方远房产拿到的“楼宇交接书”中提到“景元花园现已竣工,并且经市有关部门鉴定合格”,“业主手册”中,提到“社区总投资5.5亿元,占地22.87万平方米,居住户数1199户”,而这些显示的均是原景元花园的数据指标,“也就是说直到交房时,方远房产也未告知业主周边地块要并进来的情况”,有业主说。

  业主们进一步求证后发现,事实上早在2003年11月、2004年2月、2006年8月,三块地块的土地使用权挂牌竞卖,均已被方远房产购得。“我们一直不知情”,郭志红说,“在没征得业主同意的情况下重新规划,这是对业主权益的侵害”。甚至有业主认为,“开发商将周边三个地块并入已经建成的国家康居示范小区景元花园,是为了借国家康居示范小区招牌提高房价,得到更多的商业利润,这更像是一场有预谋的商业运作”。

  而方远房产则一直坚称他们的开发是合法的,是根据政府相关文件参与土地招标并以有关合同为依据实施开发建设的。

  三块地块房屋建成后将与景元花园共享基础配套设施的消息引发了诸多业主的不满,于是业主们开始通过信访途径多次向台州市相关部门反映情况,但业主一直未能得到满意答复。

  2007年9月12日,方远房产的施工队再次开进了小区,拆除南面的围墙,使业主与开发商的冲突进一步升级。当晚有近百位业主来到台州市市政府静坐表示抗议,在信访局工作人员调解下,凌晨3时,队伍散去。

  让业主们愤怒的是三个小时后,13日早上6时,小区南面围墙又遭遇了拆迁。有业主在市政府大厅长跪两小时。

  但事情依然未得到解决。9月21日、29日,拆墙行动仍然继续,激起业主们的愤怒。30日晚上8时,业主们第三次赶往市政府寻求解决途径,而这一次在现场维持秩序的警察与业主发生了冲突,有两名业主被抓,一名业主及三个十岁左右的孩子受伤。

  在当年6月和10月,业主通过台州市长接待日向接待市长反映情况,但事情一直没有出现转机。

  “我们想走行政复议的途径,但走不通”,郭志红说,“我们业主委员会一直没有成立,也没有合法的主体走诉讼之路”。

  “难产”的业委会

  原本这一切问题应该由业主委员会出面协调解决,但景元小区的业主委员会却一直“缺席”。

  事实上,在上述一系列冲突前,业主们已要求成立业主委员会。2007年4月2日,有业主起草了一份倡议书,准备由业主自发组成自愿者,挨家挨户先选出楼主,再从中产生业主代表与建设方代表、居委会代表组成“景元花园业主委员会筹备组”人员。

  当天业主将倡议书和相关流程与方远物业商议并根据物业的要求更改后,物业于4月5日传真给业主,4月6日开始由业主自愿者挨户登记联系并选出各幢楼主。

  4月12日,各幢楼主相继产生。然而4月15日,一份在业主们看来“有钦定嫌疑的筹备组成员名单”在小区中的公布,让业委会成立的曙光成了“昙花一现”。

  业主们认为,“这些筹备组成员不是由业主推选出来的,而是以椒江区建设规划局房产科和海门街道办事处名义公布的,当晚就有456户业主联合签名要求废除公告成立合法的业主委员会”。

  当时业主和方远房产商谈时,双方确定“在业委会没有成立前,方远不能动景元花园小区的一砖一瓦”。

  但就在业委会筹备间隙,围墙的拆与留成了横亘在业主与开发商间的现实问题。“他们一方面抓紧拆围墙,另一方面阻挠、推迟业委会的成立”,当时有业主认为,“方远背信弃义,强行拆围墙,他们是准备把其他几块地并进来后,再选举业委会,让并进来成为既定事实”。

  对于这样的做法,显然无法得到大多数业主的赞同,随即发生了上述的一次次冲突。

  2008年1月26日,景元花园小区正式开选业委会委员,当时采取普选的方式,由业主到会场进行投票,“普选才能代表大家的意愿”,郭志红说,“但那一次的选举因为有人捣乱最终打了110,选举并没有成功,其实方远房产一直拒绝向筹备组提供业主电话号码是导致选举最终失败的一个重要原因”。

  该小区有业主1199户,当时选举共发出选票770张,但最终只收回选票374张,投到选票箱中选票328张,最终因未能达到法定超过半数的600张选票而宣告“选举失败”。

  一位台州市建设规划局椒江分局的领导认为,既然有人阻挠,说明时机还不成熟,过半年再成立业委会不迟。

  据记者了解,1月的这次失败选举,是景元花园业主们的最后一次选举,到目前为止,这个竣工并入住4年多的小区依然没有成立自己的业主委员会。

  “民告官”

  “缺席”的业主委员会,让业主们的维权之路布满坎坷,最终走上了业主以个人身份起诉行政部门的“民告官”之路。

  业主们发现,根据台州市建设规划局的规划,周边三块地块“总平面布置应纳入景元花园整体规划设计”,“物业管理及其他配套设施纳入景元花园统一管理”,“按照规范配套有关市政设施,且纳入景元花园的整体市政管网”。

  而三块地块均在方远房产竞得的情况下,分别被以景元花园H区、FG区、J区名义进行商业开发。但业主认为这三块地所规划的相关指标均不及景元花园的标准,并进来将侵犯业主的权益。

  业主们要想维护自己的权益,只能起诉台州市建设规划局,以达到撤销相关规划的目的。

  本来这样的行政官司应由业主委员会出面,但业委会缺席。2008年3月,一直为小区权益奔走的业主代表郭志红决定联合业主起诉,她发布了《告景元业主书》,就是否打行政官司征询业主意见。一开始,郭心里也没底,但初步报名的业主人数出乎她的意料。“当时我想没有一百人参与,不打官司,凑不齐打官司的相关费用,不打这个官司”。

  最终,有125户业主每户出资1200元,参与了这场行政诉讼。2008年6月,业主一纸诉状将台州市建设规划局告上了台州市中级人民法院,后因“行政管辖”的原因转至椒江区人民法院审理。

  台州市建设规划局辩称,并入的地块系景园花园地块的“边角零地”,在城市总体规划中原本就统一规划为以居住为主的同一社区。因此,从建设用地的互补性、社区建设的合理性等因素考虑,将其纳入功能一致、建筑风格协调的景元花园作同一物业管理区域,符合《城市规划法》、《物业管理条例》等规定。其行为“程序正当,系合法合理的许可行为”,“也不属于必须听证的情形”。

  业主方则称,“景元花园”1199户业主,而“边角零地”占地面积只有景元花园的1/17,户数却有500户左右;“景元花园”的绿化率是41%,“边角零地”的绿化率分别是40%、30%、20%(实际可能连这个都达不到) ;“景元花园”有庞大的会馆,有室内、外游泳池,有幼儿园、有网球场、有超市等公共设施,配套面积达到8000余平方米,而“边角零地”除按比例的物管房外无其他公共建设。业主郭志红说,“任何人看了上面的对照指标都会明白,‘边角零地’一旦纳入,‘景元花园’的业主权益无疑将受到侵害”。

  此外,台州市建设规划局对业主以物权主张其权利有不同的意见,还认为其中有两地块的诉请超过了起诉期限。

  2008年9月16日,台州市椒江区人民法院开庭审理了此案,至记者发稿时止法庭还未宣判。

  庭审当天,业主郭志红作为诉讼代理人第一次坐在了原告席上。而被告台州市建设规划局和第三人方远建设集团房地产开发有限公司的法定代表人均未到庭。

  2008年10月上旬,记者在景元花园小区看到,南面赞扬村地块已经高楼耸立,并与“景元花园”用地连成一片,北面星辉村地块房屋也接近完工,只有预备役地块尚无动工的迹象。

  (摘自《法律与生活》半月刊2008年11月上半月刊)

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