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规划随意变更 背后利益做崇  

2010-02-09 22:52:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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规划随意变更 背后利益做崇

 http://www.sina.com.cn  2010年01月14日14:41  《法律与生活》杂志

  11家民企遭遇“规划 变更”之痛

  ——台州“马拉松式购地”事件调查

  本刊记者/沈雁冰

  台州数十家企业10年间三次“被搬迁”,凸显出在城市化进程中,由规划变更引起的各方利益冲突尤为突出。

  270余亩土地上,杂草丛生,石渣铺填,角落里还堆满了垃圾。

  这块地位于浙江省台州市经济开发区,土地使用权隶属于11家企业,然而购地至今,已经闲置荒芜6年。企业主称,“不是我们不想把厂房造起来,是政府不让我们造”。

  在台州市的规划版图上,这块土地性质将由工业用地调整为商住用地。

  这11家企业命运多舛,此前10年间,他们已因城市规划调整,而三次异地搬迁。

  这是一场“马拉松式”的购地经历。有企业家感叹,“我们是规划变更的受害者”。

  记者在采访中也发现,追溯这11家企业三迁异地的经历,意外地将地方政府在土地审批、城市规划中的种种利益争端浮出水面。

 

  10年间三次“被搬迁”

  “我们是企业,不是小孩子玩过家家,今天说有,明天说没有”

  10年前,这些企业最早落户在台州市椒江区永宁工业园区。

  台州市位于浙江沿海中部,是股份制经济的发源地,民营经济比重占了台州经济总量的97%以上。

  1999年6月,路桥区7家企业需要土地、厂房来扩大生产,通过“招商引资”,落户台州市椒江区永宁工业园区。

  当时的东山镇人民政府与企业达成意向征地300亩,首期100亩,每亩地价7.08万元。

  1999年11月,这些企业缴纳了相关征地费及支付给农民的费用,随后浙江省政府批准办理了农地转用手续。

  2000年底,台州市政府有意引进一家规模更大的企业——双菱集团,而这家企业正好看中了这7家企业所在的18号地块。

  无奈之下,7家企业被置换到邻近地块。到2001年9月,7家企业用了3年时间终于完成征地,前后缴纳了总计1300多万元的征地费用。

  但置换后重新办理审批手续时,遭到了冷遇,这些企业被告知,“市里主要领导调整,规划也要调整”。

  随后,台州市政府调整永宁工业园区用地规划,改作大学城用地建设。7家企业刚刚置换好的土地,再次面临“被置换”。

  企业家在奔走、呼告两年后,在台州市政府的协调下,“7家原永宁工业园区企业用地调整到台州经济开发区东扩区块,总面积扩大到220亩”。此间的2001年8月,经浙江省政府批准,台州经济开发区东扩11平方公里。

  当时,这些企业家被告知,“7家企业要正确认识、理解政府的规划调整工作,友好协商,要算大账,不要计小利”。台州市人民政府2002年9月的一份专题会议纪要记录了这次的企业用地调整协调会议。会议明确,台州经济开发区出让给企业的土地价格按12万元/亩计算。

  和这7家企业一样,因为大学城的建设,原先准备引进的双菱集团也“搬迁”到了开发区东扩地带。

  尽管离买地之初的1999年,已经过去了4年,“当时想算了,能拿到地扩大生产就可以了”,这些企业家之一的罗华恩回忆说。

  搬到数十公里外的开发区后,因为股权变更,原来的7家企业变成了11家。这11家企业前后通过结算交清了征用土地款3500万元。

  2003年10月,这些企业终于拿到了期盼已久的国有土地使用权证。然而,每家企业都碰到了同样的问题,土地使用权证上标有“土地出让金和土地配套费缓交”的注释。

  但是,这11家企业再次遭遇了“卡壳”。在办理开工建设前必须的手续建设工程许可证时,他们再次被告知,“领导有指示,规划要调整”。

  而依据“土地出让合同”第11条,受让人同意在出让人交付土地后半年内动工建设,经申请延建时间最长也不得超过一年。

  此间的2004年,国家土地政策从严从紧,土地报批一度暂停。同在2004年,台州市政府作出重大决策建设滨海工业新城,此举被称为“再造一个新台州”。2005年3月,滨海工业区块开始建设,政府宣告:这是台州此后20年工业发展的重要平台。同年12月,台州城市总体规划修编方案经浙江省政府审批通过。

  这次他们面临更大的规划调整,开发区东扩地块的一些地段将由原来的工业用地调整为商住用地,这意味着这些地块将不能再用于工业生产。

 

  失去的黄金十年

  “从37岁买地,现在都48岁了,土地还没买到手,心都要死了”

  原本以为千辛万苦落实了土地,就可以安心经营的企业家们再次遭遇当头一棒。

  面对多年建不起来的厂房,让企业家邱奇明“很受伤”。

  邱奇明向记者叹息,申办土地手续耗费了那么多心血,不知跑了多少路,找过多少领导,写过那么多页的材料,踏破了那么多机关的门槛。当时光越过第10个年头,他仍在申办土地一事上原地踏步。

  早些年,邱奇明执掌的空调制造公司年产值达到2亿元,旺季时得24小时开足马力加班。因为厂房迟迟造不起来,“到位的机器设备又没有地方安装,300多万的生产流水线后来只好作价60万,当废铁卖掉”。当时,邱的工厂只有五六亩地。

  另一位要求匿名的企业老总则称,“从37岁买地,现在都48岁了,跑地跑了十年,土地还没买到手,心都要死了”。这位企业家称,10年下来原来老厂区的厂房租金都付掉400来万了。眼看拿地无望,2006年这位企业家转战上海买地盖厂房。

  另一位生产电动车的企业老总说,他在上海花3000多万元买了40亩地,“在上海发展并不划算,采购还是在台州,配套半径太大,成本太高”。他叹息,早几年电动车发展初期的最好商机损失了,最好的发展时机失去了,损失难以计算。

  从2008年开始,台州经济开发区管委会开始找这些企业谈判,回购这些土地,或者提出将企业用地置换到滨海工业新城。

  对于这些外迁的企业家来说“难以接受”。多位打了退堂鼓的企业家称,“还没到山穷水尽的地步,不敢跟政府打官司,也拖不起,只有将地卖给政府了,放着的话,十年八年还是动不了”。

 

  突击批地,高价回购

  一份判决书意外透露了,双菱集团将400余亩土地分割成8块,“化整为零”报批的秘密

  围绕着这块即将更改土地性质的地块,各种利益矛盾开始显现,越来越多的曾经被隐藏的问题开始暴露出来。

  2007年12月21日,台州市建设规划局出台了《城市规划调整批前公示》,原台州城市规划调整前总用地878公顷中占28.6%的工业用地,将减至调整后总用地1049公顷中的12.6%。

  此前11家企业的担忧,此刻即将变成现实,这引起了这些企业家的惊恐。

  公示后第三天,11家企业联合向台州市建设规划局要求维持原用地规划的报告,并进行了公证。他们恳求政府不要对《台州经济开发区东扩控制性详细规划》中已经确定的企业用地规划位置再做变动,因为这势必关系到企业未来的生存和发展。

  罗华恩,台州本港电器有限公司的总经理,他的企业也在规划调整之列。他在一起与双菱集团的股权转让纠纷中,意外发现诸多秘密。

 这起股权转让纠纷的民事判决书显示,双菱集团于2002年10月9日与台州市国土资源局开发区分局草签国有土地使用权出让合同,受让的土地面积计308886平方米(编者注:合计约463亩)。自2002年10月至2007年8月间,双菱集团共支付土地出让金3500万元。后应建设用地项目报批需要,双菱集团将该块土地分割成8块,分别以自己及其控股的7个企业的名义上报建设用地项目……

  “这不是中央曾明令禁止的‘化整为零’的报批方式吗?”罗华恩向记者解释。

  对此,台州市国土资源局开发区分局用地科工作人员表示,国土部门审批时是依据项目审批的,一个项目一宗地,他们不了解有企业以这种方式审批用地。

  此外,当台州市政府决定按工业用地市场价回购土地时,有人举报称,开发区发布公告停止办理一切土地出让手续后,有两家企业竟然在市政府某领导的干涉下强行办理了工业用地土地使用权证。

  而这两家企业正是双菱集团8家企业中的两家,此次也位列回购土地之中。

  这位举报人对记者称,在办证初期,被举报的两家企业曾遭到开发区拒绝,后因某市领导强行指示对这两家企业“先发证、后收购”,终致开发区对这两家企业让步,支付了每亩60万元补偿费。而这两家公司以每亩8万元价格拿到的土地被政府回购未及1年,就获得高达7000万元的收益。

  记者在台州市国土资源局开发区国土资源分局用地科,查询了被举报公司的档案。这家公司于2004年8月19日与台州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。该公司取得的土地使用权证的批准日期为2007年8月17日。奇怪的是,那11家企业的土地出让合同都是与开发区国土分局签订的。

  值得注意的是,这家企业是在签订土地使用权出让合同3年后才办理的土地使用权证,而这家公司取得土地使用权证的日期距2007年9月9日《台州市城市总体规划》和《台州市城市中心区详细规划》在通过会审前的仅20天,距台州市建设规划局公布《城市规划调整批前公示》前仅3个月。

  举报人称:该企业这是突击办的土地证,当提前知晓开发区回购土地将实行不同补偿方式的内幕后,不惜动用一切手段“挤进”受补偿企业的行列……

  一些企业家还发现,就在他们的土地被冻结无法开工建设时,同时期进入开发区东扩地块的双菱集团下属的两家企业却造起了厂房,但至今仍然空置。该厂区一位守门人也向记者证实,该厂房建成至今从未进行生产。

  而一位同时间进入开发区却从未办成土地证的电器公司老总回想当年,同样是由开发区帮助挑选的地块,同样按规定交纳了足够的资金,怎么他申请的地块后来就成了“基本农田保护区”,成了历史遗留问题。台州经济开发区管委会“同意退还该公司土地款等费用3427464.1元”。开发区声称退还他交纳的300多万元土地款,仅支付利息。

  让这位企业家愤懑的是,与他同时进开发区的企业,却获得了每亩15万元的赔偿。

  他质疑,现在要收回土地了,说是属于基本农田办不下来,那么为什么6年前要把农保用地卖给他呢?“如果要说有责任那也是开发区管委会的责任,他们现在的做法没诚信,也不公平”。

  开发区一份文件材料显示,截止到2005年2月,开发区企业中尚未办理土地使用权证的企业达70家。

  在政府回购土地中,对这些不同情况的企业采取了不同的补偿方式。

 

  规划调整引发利益冲突

  “政府不要把规划讲得天花乱坠,规划要有严肃性,哪能随意改来改去”

  一边是美好蓝图,一边是现实纠葛。

  记者从台州市规划局了解到,台州市城市总体规划“5年一修编”。

  台州市建设局工程师管理办公室主任顾群介绍,2003年着手修编时,对于开发区几十家企业的用地问题,规划部门当时也是考虑到了,“局里面商量了很久,一开始也是不想给的,但开发区不同意,开发区认为如果不给,稳定、和谐的问题解决不了”。

  在顾群看来,没有一成不变的规划,即使已经制定好的20年规划,也要遵循时代发展的规律和需要适时进行修编。无论在远期规划还是近期规划中,工业发展与城市发展、农村发展与城市发展、企业利益与大众利益,每个城市都会面临相似的问题,面临各方利益的政策博弈。在城市规划调整中,利益格局调整是一个不可回避的问题,这个更替确实很痛苦。“城市要走向现代化,其发展必然会面临不得不割舍的痛苦”,顾群说,为城市更长远更健康地发展,国家与各级政府、各级政府之间、政府与企业、企业与企业、企业与大众、居民与村民等关系,需要在利益冲突上和谐过渡。在矛盾冲突难以避免时,总会有一方或几方受到损害。“时代在变,规划也要变,市领导干几年也要换届,新领导就任后的发展思路不尽相同,如何找出各方利益的平衡点非常难”。而在台州,10年间已经更换了4任书记,5任市长。

  但对于规划的更改,多位企业家则感慨“政府不要把规划讲得天花乱坠,规划要有严肃性,哪能随意改来改去!”

  一个摆在眼前的问题是,台州经济开发区东扩地段部分土地由工业用地调整为商住用地中,政府、企业、农民在土地收益的分配上的冲突即将显现。

  11家企业与开发区土地储备开发中心签订协议,统一收购了企业的土地,价格每亩60万元左右。协议双方定下的付款时间为2009年12月15日前,土地储备开发中心承诺一次性付清11家企业的土地补偿总额2652.9812万元。多数企业家称,土地回购不是自己的真实想法,而是迫于无奈。

  2009年10月,离此处不足两公里的开发区东海大道南侧一宗160.78亩的国有土地竞拍出让,根据规划该幅土地用途为批发零售市场、城镇住宅,按照15.2亿元的成交价格测算,该区块土地价格达到了每亩945万元。

  按此价格估算,当土地性质变更为商住用地后,仅这11家企业270亩地的价格就将高达25亿元。

  (摘自《法律与生活》杂志2010年1月下半期)

 

 

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